EÜR – Grundlagen & Praxis für Vermieter:innen
Grundlagen der EÜR – das musst du wissen
Die Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) ist die einfachste Methode, um deine Einkünfte als Vermieter:in zu erfassen. Hier erklären wir dir, was die EÜR ist, warum sie so wichtig ist und wie sie grundsätzlich funktioniert – damit du immer gut informiert bist.
Was ist die EÜR?
Die EÜR ist eine einfache Form der Gewinnermittlung.
Du stellst gegenüber: alle Einnahmen (z. B. Mieten, Nebenkosten) und alle Ausgaben (z. B. Reparaturen, Hausgeld).
Der Überschuss (Gewinn oder Verlust) wird dann ermittelt – ohne komplizierte Bilanz.
Wer muss oder will eine EÜR machen?
Du musst eine EÜR machen, wenn du private Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielst (Anlage V in der Steuererklärung).
Wenn du nicht bilanzierungspflichtig bist (kein Gewerbe!), kannst du auch freiwillig eine EÜR machen – perfekt, um den Überblick zu behalten.
Bei gewerblichen Immobilienunternehmen (z. B. Bauträger) ist die EÜR nicht ausreichend – hier ist die Bilanzierung Pflicht.
Warum ist die EÜR wichtig – gerade für Vermieter:innen?
Die EÜR ist die Grundlage für deine Steuererklärung.
Du siehst sofort, ob du mit deiner Immobilie Gewinn machst oder Verluste geltend machen kannst.
Für private Vermieter:innen ist sie viel einfacher und schneller als eine Bilanz.
Wie funktioniert sie grundsätzlich?
Zufluss-/Abflussprinzip:
Einnahmen werden gezählt, wenn sie eingehen.
Ausgaben werden gezählt, wenn du sie tatsächlich bezahlst.
Keine Abgrenzungen oder Rückstellungen nötig – das macht die EÜR besonders leicht.
Du führst die EÜR immer kalenderjährlich – also vom 1. Januar bis zum 31. Dezember.
Rechtliche Hinweise
Bitte beachte: Der Support von immocloud hilft dir bei der Nutzung der Software und der Erstellung deiner EÜR. Bei rechtlichen Fragen zur steuerlichen Absetzbarkeit, zu Sonderregelungen oder individuellen Streitfällen wende dich bitte an eine Fachperson (z. B. eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater, einen Rechtsanwalt oder einen Fachverband für Vermieter:innen).